Здравствуйте, рад приветствовать Вас на страницах нашего ежедневного журнала о Климатическом рынке Airweek.ru! Наш сайт создан для профессионалов работающих в отрасли строительной инженерии - менеджеров, проектировщиков, инженеров, руководителей подразделений, снабженцев, рекламщиков, директоров фирм в области вентиляции, кондиционирования возду...
Человека в жизни всегда интересуют только три вещи: его здоровье, его семья и его финансовое положение. Реформа...
Человека в жизни всегда интересуют только три вещи: его здоровье, его семья и его финансовое положение. Реформа жилищно-коммунального хозяйства и все законодательные акты, которые приняты в связи с её проведением, напрямую затрагивают все три эти сферы.
Не может сейчас человек, будь он собственником жилья или нет, заявить: моя хата с краю. Потому что речь идёт как раз о его, если хотите, хате, о том, кто будет её содержать, сколько за это и кому придётся платить. Речь идёт о том, чтобы эти расходы не стали для человека непосильным бременем, а процессы содержания жилья не перешли грань, когда он вместе с семьёй может потерять крышу над головой.
Если смотреть ещё шире, то реформа ЖКХ может способствовать формированию в стране нормального гражданского общества как никакая другая. Если мы научимся, в конце концов, управлять своей собственностью, для чего нам всем придётся договариваться между собой, то наше общество от этого только выиграет.
И не нужно бояться реформы жилищно-коммунального хозяйства. Все страхи здесь фантомны, их нет. Не следует процесс нормального вхождения в рынок каждого собственника, да и не только собственника, откладывать. Ибо по большому счёту мы боимся не реформы, не роста тарифов или чего-то другого, подчас надуманного, а боимся именно того, что придётся брать на себя ответственность за принимаемые нами же решения в управлении нашей же собственностью. Ведь правда? Не хочется? А придётся…
Нам добавили год
На этой неделе в повестке дня Госдумы был рассмотрен вопрос, затрагивающий интересы абсолютного большинства россиян. Депутаты пришли к выводу: страна не готова к предусмотренной Жилищным кодексом РФ повсеместной передаче в частные руки обслуживания многоквартирных домов. Вступление в силу этого ключевого элемента жилищно-коммунальной реформы парламентарии намерены отложить на год. Иначе рост цен может оказаться неконтролируемым.
Реформа = рост тарифов?
Сейчас многоквартирные дома обслуживают всем нам привычные ЖЭК-РЭУ-ДЭЗ. Но до 1 января 2007 года граждане на общих собраниях должны были бы решить, кто будет управлять домами и обслуживать их впредь. Если бы владельцы квартир не определились сами, то местные органы власти должны были бы провести конкурсы и назначить управляющие компании. А поскольку ЖКХ ещё не стало сферой острой конкуренции, то конкурсы вполне могли бы проваливаться. Тогда муниципалитеты были бы обязаны изменить условия их проведения, увеличив расчётную стоимость услуг за содержание и ремонт домов не менее чем на 10%. Именно этого опасались народные избранники, предлагая внести поправку в закон, чтобы дать нам ещё год для размышлений, одновременно поставив заслон возможности взвинтить тарифы.
Администрация Екатеринбурга ситуацию держала на контроле: не подгоняла, но и не пускала на самотёк. Отложить — это же не значит отменить вовсе. Сегодня наилучшая ситуация с выбором формы управления сложилась в ЧКАЛОВСКОМ РАЙОНЕ, где проведено почти 100% собраний жильцов многоквартирных домов, самая сложная — в ЖЕЛЕЗНОДОРОЖНОМ, где такие собрания прошли всего в 10% домов. По прогнозам горадминистрации, к Новому году с формой управления должны будут определиться жильцы 80% домов, а до 1 марта — уже 93% домов. Тогда-то и планируется начать проведение открытых конкурсов по отбору организаций для управления многоквартирными домами. Об этом сообщил начальник управления жилищного и коммунального хозяйства администрации города Олег САНЖАНОВ.
Реформа = выбор?
Жилищный кодекс предусматривает, что управлять домами могут непосредственно собственники квартир, товарищества этих собственников или управляющая компания. Депутаты считают, что россияне были недостаточно информированы — и сделать выбор не смогли. Но, по мнению экспертов, причина пассивности граждан — в самой концепции реформы: за неё, получается, отвечают жильцы, а не власти. И по сути никакого выбора нет.
Управление домом непосредственно собственниками квартир — это постоянные общие собрания. Их участникам понадобится не только уйма времени, но и профессиональные знания в юридической и технической областях. Нужны специалисты. Им придётся платить. Где их искать и как оценить компетентность? Где взять деньги на их оплату, когда все в подъезде говорят «надо!», но как только дело доходит до сбора средств — все сразу по углам прячутся? Кроме того, жильцы должны оказаться договороспособными. Но ведь даже в семьях люди не всегда мирно решают бытовые проблемы... А общее собрание чаще всего перерастает в митинг с последствиями вполне предсказуемыми: все на всех обиделись, между собой переругались, но ни до чего не договорились.
Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ) лишь сократит время дискуссий, поскольку ряд вопросов будет решать не собрание, а председатель. (Типовой устав ТСЖ можно взять с интернет-сайтов kuncevo.msk.ru или navigato.ru). Успешные ТСЖ уже есть, но успешны они, как правило, в новых домах, где нет серьёзных проблем, а достаточно пока сантехника и уборщицы. Не требуется производственной базы для капремонта. И живут в таких домах люди примерно одного социального уровня.
В большинстве других домов возникла уникальная структура собственности — муниципальные (государственные) квартиры вперемежку с приватизированными. Причём с собственниками вышло как: по условиям приватизации, расходы по капитальному ремонту сохранялись за приватизировавшим жильё; теперь же они обязаны платить за себя и ещё «за того парня», который жильё не приватизировал. И всё равно эксперты советуют в многоквартирном доме или нескольких компактно расположенных домах ТСЖ создавать. И возложить на него разрешение всех вопросов с поставщиками энергии и услуг, а может быть, часть их обязанностей просто взять на себя. Например, чтобы сантехник или электрик были рядом, а не в другом конце микрорайона. Да и контролировать расходование средств в ТСЖ всё же легче.
Выбор же управляющей компании — для многих дело, связанное с сомнениями. Ведь в особенности пожилые люди уже страдали, когда с грохотом рушились банки, строительные и финансовые пирамиды. И видели мы должностных лиц, объяснявших всем пострадавшим: надо, мол, было думать. Поэтому недоверие здесь можно понять. В ЖКХ подобные ошибки обернутся отключением света, газа, тепла, воды и канализации. Как у плативших вовремя, так и у неплательщиков. И спросить будет не с кого.
Но отложенный выбор — это, знаете ли, палка о двух концах. Делать его придётся, и чем скорее — тем лучше. Ибо система чем дальше — тем больше разрушается. По мнению начальника управления по контролю и надзору в области недвижимости, локальных монополий и ЖКХ Федеральной антимонопольной службы России Михаила ЕВРАЕВА, «…перенос даты окончания срока, предоставленного гражданам для выбора способов управления многоквартирными домами, не только усугубит сложившуюся ситуацию, но также приведёт к тому, что реформа в жилищной сфере будет отложена».
Реформа = вопросы!
Вопросов в реформе ЖКХ пока ещё очень много. Как государство будет компенсировать расходы на капитальный ремонт? Он необходим 60% домов. Есть комплекс имущественных вопросов: что будут передавать ДЭЗы и ЖЭКи частным компаниям и ТСЖ? В 90% случаев ничего не оформлено. Как будет финансироваться межевание земли, и кто за это будет платить? Подвалы тоже должны быть переданы, но многие из них уже давно проданы. Как быть, если в подвале находится бомбоубежище, то есть собственность государственная? Как она будет передаваться, и будет ли; а если нет, то кто станет платить за землю под ней? Будет ли ТСЖ тогда платить за землю, ведь дом получается подвешенным в воздухе? Не отработана судебная практика разрешения споров по новому Жилищному кодексу. Не отрегулировано налоговое законодательство: ТСЖ соберёт деньги на капремонт, а налоговая инспекция 24% изымет. По каким ставкам за квартиры будут платить льготники и пенсионеры? Если будут льготы, то кто и как станет компенсировать управляющим компаниям эти затраты? И, наконец, уже появились управляющие компании типа ООО «ДЭЗ» с уставным капиталом 10 000 рублей. Такова их цена безопасности жильцов! В Екатеринбурге подобное вряд ли произойдёт, потому что есть контроль за процессом; и если, например, администрации города показалась сомнительной состоятельность компании «Каменные Палатки», то она была отстранена от участия в конкурсе на управление жилым фондом. Но стопроцентные гарантии даёт только страховая компания. Кстати, непонятно: как будут страховаться риски жильцов при банкротстве управляющей компании?
Есть и ещё один подводный камень: пока государство так-сяк, но мирится с коммунальными неплатежами. Управляющие компании — не волшебники, и, приводя в порядок доставшийся им далёкий от идеала жилфонд, они всё равно будут вынуждены поднимать тарифы. И мириться с неплатежами не станут. Не платишь — через суд опишут имущество или выселят вообще. Люди к такому обороту дел тоже ещё не готовы в силу своей ментальности.
Итак, можно констатировать, что поправка разумная. Но что нам всё-таки даст отсрочка? Если указанные проблемы не решить, то и через год ничего не изменится.
Константин Крынин, заместитель главы екатеринбурга: — Ряду частных управляющих компаний, работающих в сфере жилищно-коммунального хозяйства уральской столицы, в ближайшее время может грозить банкротство. В частности, две из трёх компаний, действующих на территории Чкаловского района, имеют большие долги по платежам перед поставщиками энергоносителей, например — перед Свердловским филиалом ОАО «ТГК-9». Эти организации должны предпринять все усилия по ликвидации задолженностей перед энергетиками до Нового года.
В настоящее время на территории Екатеринбурга действуют 14 крупных управляющих компаний. Мы каждую из них проверяем с помощью милиции на предмет состоятельности. Если же у истоков и в руководстве компании стоят люди, имеющие или имевшие проблемы с правоохранительными органами и обещающие жителям нереально низкие тарифы за обслуживание дома, то мы такую организацию отсекаем.
Николай Королев: Главное — финансовая дисциплина
Кстати
Глава города Аркадий ЧЕРНЕЦКИЙ поддержал идею создания в уральской столице ассоциации управляющих компаний, занятых в жилищно-коммунальном хозяйстве.
Аналогичная ассоциация создана и действует в Челябинске. В рамках этой организации управляющие компании должны вырабатывать общую политику работы на рынке ЖКХ Екатеринбурга, решать общие проблемы, делиться опытом и выявлять недобросовестные компании.
Наша справка
Статья 161 Жилищного кодекса РФ:
«2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:
1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
3) управление управляющей организацией.
3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений и может быть изменён в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме».
Статистика
Люди сомневаются
По данным Всероссийского центра исследований общественного мнения (ВЦИОМ), люди настороженно относятся к введению института управляющих компаний: положительно эту меру оценивает каждый четвёртый опрошенный (23%), отрицательно — каждый второй (48%), остальные (29%) затрудняются с оценкой. Если в группе респондентов, относящих себя к хорошо обеспеченным материально, негативные отзывы о нововведении звучат лишь немногим чаще позитивных (37% против 31%), то в группе плохо материально обеспеченных отрицательные оценки явно доминируют (54% против 16%).
О том, что возрастут цены на электроэнергию, газ, тепло и услуги ЖКХ в результате появления на рынке жилищно-коммунальных услуг новых частных управляющих компаний, считает каждый второй россиянин (48%). Из опрошенных 8% полагают, что цены снизятся, и 25% — что цены останутся прежними. Скорее, ухудшатся качество и безопасность энергоснабжения жилых домов — 32% против 19%, ожидающих позитивных сдвигов. Снижение качества услуг в целом прогнозируют 29% респондентов, на улучшение надеются 22%, а 25% не ждут перемен.
Николай Королев: Обычно при подготовке материалов мы всегда стараемся спрашивать о проблеме у специалистов. Вот и в этот раз мы сделали несколько звонков, чтобы узнать авторитетное мнение известных людей.
Пора становиться другими
— Зачем вообще была нужна реформа ЖКХ? Что будут иметь люди в результате? Не случится ли ситуация, когда было плохо, а станет ещё хуже?
Евгений Григорьевич ЯСИН, экономист, профессор, научный руководитель ГУ Высшей школы экономики, старший консультант Центра фискальной политики: — В чём тут корень дела? У нас сохранилась старая, советская система жилищно-коммунального хозяйства, которая при этом сталкивается с новым фактором. Сегодня квартиры, в основном, принадлежат уже гражданам. Как будто бы они собственники. На самом деле — не собственники, потому что не несут все издержки, вытекающие из их прав. Значит, их собственность не полноценна. Остальное берут на себя, как правило, муниципалитеты. Граждане уверены, что они платят за жильё, за жилищно-коммунальные услуги. Цены растут. И поэтому они вправе рассчитывать на улучшение качества обслуживания. И видят, что таких возможностей не появляется.
Есть предложение: давайте мы создадим товарищества собственников жилья, и они будут отстаивать интересы собственников. Но оказалось, что в России создать действенные товарищества собственников жилья очень трудно. До недавнего времени, до того как было принято последнее законодательство относительно жилищной реформы, на всю страну было 5 тысяч этих самых ТСЖ, или кондоминиумов.
Какие ещё возможности? Давайте создавать управляющую компанию, и она будет от вашего имени управлять домами. А кому принадлежит управляющая компания? Муниципалитету. Значит, тогда это то же самое, что муниципалитет. Вот и получается, что реально интересы жильцов или собственников квартир, если говорить более точно, защищают наши местные органы власти.
То есть вы находитесь в ситуации, когда можно было бы сделать что-то в лучшую сторону, но есть безразличие людей к своей собственности, поскольку она как бы и не вполне своя собственность. Люди, живущие в посёлках, в собственных домах, понимают, что никто за них ремонтировать их дома не будет. Но городские жители считают, что это не так. У них живы советские привычки.
Мы должны становиться в чём-то другими, должны в большей степени думать о себе, о своих семьях. Не в смысле, как бы увернуться, а больше думать о ведении нормальных, прозрачных коллективных действий.
Николай Королев: Нужно строить экономические механизмы
— Каковы, на ваш взгляд, цели и основные направления в реформе ЖКХ на ближайшее время и на перспективу?
Сергей Сиваев, директор направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города»: — Цели реформы абсолютно правильные. В любом случае цель реформы — это в значительной степени штука политическая. Политическая штука заключается в том, чтобы обеспечить комфортные и качественные условия проживания граждан. Здесь более или менее всё понятно. А вторая цель была — оптимизировать бюджетные расходы. Вы знаете, что всё началось с того, что в 1992 году, по существу, жилищно-коммунальный сектор остался в роли такой социальной подложки в процессе либерализации цен. Цены там не были отпущены. Это автоматически означало, что при гипертрофированном росте цен расходы бюджета на содержание жилищно-коммунального комплекса резко в тот период возросли. Причём они были всегда высоки, потому что население реально платило в Советском Союзе процентов 20 от операционных затрат, связанных с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, остальные 80% дотировались за счёт бюджета. За счёт бюджета строились все основные фонды. Но в 1992—1994 годах эта ситуация усугубилась в силу того, что цены стали совсем другие, а тарифы были заморожены. Расходы местных бюджетов на содержание жилищно-коммунального комплекса во многих субъектах Федерации достигали 50—60%. То есть в бюджетах ни на что больше не оставалось, кроме как на содержание ЖКХ. Понятно, что ситуация стала абсолютно ненормальной.
Сегодня уже есть некие предпосылки для того, чтобы население подумало, за что оно платит деньги. И если есть какие-то ресурсы для изменения этой ситуации, то нужно думать о том, как эти ресурсы можно задействовать.
Если говорить о перспективах, то следует отталкиваться от проблемы крайне низкой энергетической эффективности нашего жилищного фонда. Вы знаете, что норматив потребления холодной и горячей воды у нас в среднем по стране от 200 до 400 литров на человека в день. Если представить, что такое 400 литров на человека в день — так это 40 вёдер воды. Трудно себе представить, что средний человек это как-то оприходует. Но факт, и если поставить общедомовой счётчик, он вам покажет где-то такую цифру. Это плавающие подвалы. Это текущие санитарные бачки. Это капающие краны. Это всё здесь. Это просто никому не надо, и в том числе жителям. Потому что по нашему карману это сильно ещё не бьет. То же самое, но ещё более дорого — это проблемы, связанные с теплонеэффективностью, с потерей тепла в нашем жилом фонде. Они доходят до 30% — 35%. Это не только проблема стен. Хотя, конечно, стен и окон тоже, но это и проблема открытых подъездов, выбитых в них стёкол, это проблема неотрегулированной вентиляции… Если бы мы капитально улучшили здание, мы смогли бы платить гораздо меньше за коммунальные услуги, и тем самым этот ресурс в коммунальных услугах можно было бы пустить в капитальное улучшение зданий, сокращение неэффективных потерь. Но проблема в том, что сегодня это никому экономически не интересно. Когда мы будем говорить о профессиональном управлении недвижимостью, то встанет одна из самых главных экономических задач — как построить такие экономические механизмы, которые подталкивали бы людей, которые работают в ЖКХ, к тому, чтобы превращать оплату издержек на коммунальные услуги в капитальное улучшение зданий и зарабатывать ещё на этом деньги…
Николай Королев: Бизнес ЖКХ ещё недооценивает
— Мы говорим о понятии «бизнес в ЖКХ». Может ли он существовать и насколько выгодна сфера вложения денег бизнесом в систему жилищно-коммунального хозяйства?
Яков Уринсон, заместитель председателя правления РАО «ЕЭС России»: — Вы, конечно же, знаете о серьёзном износе в коммунальной инфраструктуре, а значит, и о высоком риске аварийности в этой сфере. Я приведу официальные данные «Россстроя». Сегодня в целом по стране износ по котельным превышает 50%, по канализационным сетям — 65%, по тепловым сетям — за 60%, по очистным сооружениям — за 50%. Это очень высокая степень износа, которая требует и больших, объёмных ресурсов для их восстановления.
Нельзя не сказать об убыточности большинства предприятий ЖКХ. На пятнадцатом году новой экономики говорить об убыточности не просто отдельных предприятий, а целого сегмента экономики уже и негоже. Вроде бы рыночные отношения в значительной мере сформированы во многих сегментах, в том числе и ранее бывших системно убыточными. К сожалению, в сфере ЖКХ об этой убыточности мы говорим как о естественном процессе, как о том фоне, с которым вроде бы ничего не поделаешь. При этом муниципальные унитарные предприятия, федеральные государственные унитарные предприятия — это достаточно сложно ощутимые организационно-правовые формы. Они находятся вне хозяйственного оборота или вне системы межхозяйственных отношений. К ним сложно предъявить претензии, они фактически не исходят из принципа субсидиарной ответственности с владельцем муниципальной инфраструктуры, с муниципалитетами.
Вы знаете, что законодательство о банкротстве не позволяет сегодня воздействовать на муниципальные унитарные предприятия, которые хронически не расплачиваются с поставщиками энергии. При всём при том что население (я хочу на это обратить внимание) является вполне добросовестным плательщиком. В целом по стране, по данным «Росстроя», сбор денежных средств за коммунальные услуги с населения составляет 95%, а в некоторых регионах превышает и приближается к цифре 100%. Поэтому, собирая средства и обладая возможностями, чтобы дисциплинированно осуществлять платежи в отношении контрагентов, предприятия ЖКХ в значительной мере локализуют издержки внутри себя и не являются добросовестными участниками взаимоотношений между всеми субъектами такой сложной схемы, как коммунальная индустрия.
ЖКХ стало бездонной трубой, источником социальной напряжённости. Выход состоит в создании механизмов, наличии инструментов привлечения в эту сферу частных инвестиций. Объективно сфера ЖКХ привлекательна. Потому что в этой сфере мы имеем стабильный спрос на товар, в данном случае на энергетические услуги. Потребитель пользуется услугами коммунального комплекса постоянно, независимо от экономической, политической конъюнктуры и уровня доходов. Бизнес в сфере ЖКХ — это бизнес с большими возможностями, потому что он даёт доступ к конечному потребителю и создаёт массу возможностей роста бизнеса за счёт дополнительных услуг по обслуживанию жилого фонда, по предоставлению дополнительных услуг по обеспечению обслуживания человека.
